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铅笔经济研究社理事。现居北京,供职于某报社。一个自由市场经济的拥护者。坚定地信奉自由市场经济理念,推崇自由贸易,不遗余力地反对政府对市场的干预和调控。坚信繁荣和幸福来自于自由选择,来自于每个人自己对自己负责任。

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“小产权”何时长大?  

2007-07-02 18:26:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(本文发于《21世纪经济报道.21世纪品牌地产》(2007.7.2),平面媒体转载需获得21世纪经济报道的同意)

陈青蓝

 

在“小产权房”成为各大报纸头条之前很久,笔者曾经做过一次这样的“违规”交易。

有一次到京郊某村旅游的时候,看到村里有数十栋中式、欧式独栋别墅,建筑设计相当有品味,院落极为整洁,还有草坪、花园、游泳池,芳草萋萋、绿树掩映,颇有美国小镇的感觉,看得我口水直流。一打听,原来是一群北京城里人从村委会那里购得集体土地50年使用权自己设计建成的,平均每栋买地、建造成本在十几万到五十几万之间。笔者当时就走不动道了,顿生归田园居、投身社会主义新农村建设的强烈愿望。

很快找到一家愿意出售私宅的,共四百多平米的院子,售价七万元。笔者当时属于“不明真相”的群众,很快就签了合同。村委会盖了章,对方把大红的《农村宅基地使用权证》给了我。

在随后兴致勃勃地打算推倒旧院子、实现自己的别墅梦的三个月期间,我辗转反侧、辗转反侧,强烈的不踏实感始终在我心中萦绕,在谷歌了一万个网页、骚扰了数位律师界的精英之后,终于决定还是放弃了建设社会主义新农村的雄伟计划。

随后的卖房出奇的顺利,在我发出消息之后仅用10天时间就闪电般地完成广告邀约、接触、试探、看房、讨价还价、拍板、交易、公证的全套手续。当笔者交出钥匙、一步一回头地告别我的美国小镇梦的时候,我看到的是一片欣欣向荣的社会主义和谐新农村,也看到了院子的新主人小人得志的狞笑,心里不禁痛恨自己多么缺乏参与“制度创新”的勇气。

学经济学的都知道一个“模糊产权”的概念,意思是由于所有者的产权不明晰,所有者的控制权缺乏保证,所有者不得不为其本应有的权力不断地进行斗争或讨价还价。

所有者天然具有清晰产权的倾向,政府则天然地具有产权模糊偏好进而模糊产权的倾向,因为只有通过人为制造公共领域,或者将私人领域强制模糊为公共领域,才能扩大政府的控制力、才能有寻租的空间。 农村集体土地所有权就是典型的模糊产权。《中华人民共和国土地管理法》规定“集体所有的土地依照法律属于农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或村民委员会经营管理”。同时又规定农村集体土地转让只能通过国家征收转为国有土地的方式来进行。这就等于剥夺了所有权当中最重要的处置权和收益权,将这种本应属于私人领域的权利强制纳入公共领域。这样的“所有权”已经很难称为“所有权”。

在计划经济时期,在政府和农民对农村土地“模糊产权”的争夺中,政府控制全面压倒农民的产权。70年代末发端于小岗村的土地承包制改革运动首次冲破了铁板一块的“集体所有制”(实际上不是集体所有)。但农村土地流转在政策层面上仍然纹丝不动。

不过,同时我们也应该看到,近几年,在模糊产权和清晰产权的争夺过程中,民间(包括农村集体)在政策的模糊空间中不断地自发争取着清晰产权的空间,已经取得了相当的进步。虽然农村“违规”的土地交易因为缺乏来自政府提供的法律保障而显得有些脆弱,但就像笔者所描述的那样的农村土地使用权转让、交易的一整套自发秩序和规则已经形成了。村委会的权威和信用体系、村民社会的约定规则、道德约束构成了对“小产权房”产权的保护,尽管这种保护看起来比较脆弱,但在实际操作当中,极少有交易双方失信的情况,因为原房主的生存空间基本是在村里,失信的成本过高。

“小产权”是民间自发努力打破就有僵化而不合理的土地制度的努力,是不亚于土地承包制的伟大制度创新。政府其实可以乐见其成,任其试验,继续模糊农村土地流转的“合法”空间,并在适当的时候对这种变革进行合法化的追认。这样做的好处是,政府可以以很低的成本完成农村土地制度的变革,通过农村土地资源释放的财富效应解决困扰政府多年的“三农”问题。

哪怕仅仅从政府税收和财政收入的角度来说,这样做也是合算的,因为农村土地流转、城乡资源的优化组合、产业整合所释放出来的财富将是巨大的,同时,对扩大土地供应,促进城市房地产健康发展的作用也是巨大的,而政府从税收当中的收益、肯定比通过小肚鸡肠地跟农民争夺“模糊产权”的控制权要高出许多。至于农村耕地的保护,那是另一个问题了,需要另文阐述。

也许,小产权房长大成“大产权”的那一天,就是社会主义新农村建设胜利的一天,也是社会主义和谐社会胜利的一天。


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